Even snel bellen met de opdrachtgever als de verstrekte materialen niet voldoen? Geen proces-verbaal van oplevering gemaakt? Nu hoeft dat voor u als aannemer geen probleem te zijn, maar straks mogelijk wel. Vanaf 1 januari 2022 geldt de nieuwe Wet Kwaliteitsborging en moet het beter, zorgvuldiger en schriftelijk in de bouw. Wat moet straks en wat kunt u beter nu al goed regelen? Volg deze vier tips op om problemen te voorkomen.
Tip 1. Waarschuwen moet schriftelijk
Bij fouten in de opdracht, ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever komen en fouten in documenten geldt nu voor aannemers al een waarschuwingsplicht. Als sprake is van een fout, kan de aannemer dat bijvoorbeeld melden in een gesprek met de opdrachtgever, fysiek of via de telefoon. Daarmee voldoet u aan de waarschuwingsplicht. Maar straks bent u als aannemer verplicht om de waarschuwing schriftelijk te doen. Onder schriftelijk wordt verstaan per brief, maar ook per e-mail, sms of whatsapp. Bewaar deze melding goed, om te kunnen bewijzen dat u heeft gewaarschuwd. Begin hier vandaag nog mee en zorg ervoor dat alle waarschuwingen schriftelijk worden gemeld en worden opgeslagen.
Tip 2. Maak een proces-verbaal
Als aannemer bent u straks aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Dat geldt niet voor gebreken die niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Bijvoorbeeld als het gaat om een ontwerpfout van de opdrachtgever. De aannemer moet in dat geval wel bewijzen dat het niet zijn fout was; hij moet aantonen dat het gebrek er op het moment van oplevering niet was. De wetgever ziet het proces-verbaal van oplevering als bewijs van zichtbaarheid van een gebrek. In de praktijk wordt een proces-verbaal nog wel eens vergeten, maar onder de nieuwe wet kan dat voor problemen gaan zorgen. Zorg dus dat met de oplevering daadwerkelijk een proces-verbaal wordt gemaakt. Met zakelijke opdrachtgevers mag u andere afspraken maken. Wanneer u werkt voor particulieren, kan dat niet. Begin dus vandaag nog met het maken van een proces-verbaal van oplevering.
Tip 3. Zorg voor een opleverdossier
Vanaf 1 januari 2022 bent u als aannemer verplicht om uw opdrachtgever bij de oplevering van het werk een opleverdossier te geven. Dat dossier moet volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst en in de werkzaamheden die zijn uitgevoerd. De nieuwe regel is van regelend recht. Dat betekent dat partijen van deze regel mogen afwijken en andere afspraken mogen maken, ook wanneer het een particuliere opdrachtgever betreft. U kunt dan bijvoorbeeld afspreken dat er geen dossier of slechts een beperkt dossier wordt gemaakt. Die afspraak moet wel expliciet zijn gemaakt, want wanneer er geen afspraak is, gelden de wettelijke regels. Dan loopt u het risico dat er alsnog een dossier moet worden aangeleverd. Deze regel geldt overigens meteen bij inwerkingtreding van de wet. Dus bij werken die eerder zijn gestart, maar opgeleverd zullen worden ná inwerkingtreding van de wet, zal in beginsel een dossier moeten worden verstrekt. De kosten voor het maken van een dossier zijn onderdeel van de aanneemsom. U kunt er dus voor kiezen om deze kosten aan uw opdrachtgever door te belasten. Start daarom vandaag al en spreek met uw opdrachtgever af of u een dossier zult overleggen en zo ja, wat daarvan de inhoud is. Zorg dat deze afspraken helder zijn en vastliggen.
Tip 4. Laat weten of u verzekerd bent tegen bouwrisico’s
Onder de nieuwe wet moeten aannemers vooraf aan particuliere opdrachtgevers laten weten of ze al dan niet verzekerd zijn. Het gaat dan om een verzekering tegen bouwrisico’s zoals een faillissement en het niet kunnen herstellen van gebreken na oplevering. In plaats van een verzekering kunt u ook op een andere manier financiële zekerheid bieden, bijvoorbeeld met een bankgarantie. Door deze nieuwe regel worden particuliere opdrachtgevers beschermd tegen bouwrisico’s. U bent verplicht deze mededeling schriftelijk te doen, voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst. Het is dus verstandig om hiervan al melding te maken in de offerte. U zult de potentiële opdrachtgever moeten informeren over de omvang, de dekkingsgraad en de looptijd van de verzekering. Daarnaast moet duidelijk zijn voor welk bedrag u bent verzekerd. Start alvast vandaag en neem vanaf nu deze mededeling in uw offertes op. Op deze manier ziet u de invoering van de nieuwe wet op 1 januari 2022 met vertrouwen tegemoet.
De nieuwe Wet Kwaliteitsborging gaat gelden vanaf 1 januari 2022. Wacht daar niet op, wees voorbereid en begin alvast vandaag. Met bovenstaande tips kunt u eenvoudig en kosteloos aan de slag. Dan staat u straks niet voor verrassingen en voorkomt u schade of aansprakelijkheid.
Neem gerust contact met mij op via m.litjens@dekempenaer.nl of via 026 3522 824.
