Wanneer een huurder na een 'laatste kansovereenkomst' en meerdere waarschuwingen toch weer zijn huis en tuin volstouwt met spullen en troep, vraagt de verhuurder in een kort geding om ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant wijst de vordering toe.
Wanneer een woningstichting het huis van een huurder tot twee keer toe vervuild en overvol met spullen aantreft, besluit zij maatregelen te nemen. Er vindt een zorgoverleg plaats, waarbij deze verhuurder en ook de gemeente, hulpverlening en de door de rechtbank onlangs aangestelde bewindvoerder van de huurder aanwezig zijn. Hoewel er door de betrokken partijen nog een poging wordt gedaan het huis op te ruimen, blijkt dit niet voldoende. De woning raakt al snel weer vervuild en er ontstaat een vlooienplaag. De woningstichting besluit de huurder nog een laatste kans te geven, met een huurovereenkomst van 24 maanden voor een tijdelijke nieuwe huurwoning. In deze 'laatste kansovereenkomst' staat dat de man verplicht is mee te werken met de hulpverlening. Enige nieuwe vorm van vervuiling of hoarding (verzameldrang) zal reden zijn tot ontbinding van de overeenkomst.
Waarschuwing
Na het tekenen van deze laatste kansovereenkomst levert de huurder de sleutels van zijn oude huis in. Wanneer de verhuurder dat huis gaat bekijken, ziet zij dat die nog vol met spullen en rommel staat. Een week later treft zij daar ook de man aan, samen met zijn vriendin. De woningstichting besluit hem hierop een eerste waarschuwing te geven: bij drie waarschuwingen komt het nieuwe huurcontract met voorwaarden te vervallen. Een week later merkt de woningstichting dat de achtertuin van de nieuwe woning ook alweer vol met rommel ligt, waarop zij een tweede waarschuwing stuurt. Nog een week later, als de man weigert de hulpverlening in het nieuwe huis binnen te laten, volgt een derde waarschuwing. Wanneer de man hier niet op reageert, besluit de woningstichting een kort geding aan te spannen om ontruiming van die nieuwe woning te vorderen.
Tekortkomingen
De huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, meer specifiek de laatste kansovereenkomst, aldus de woningstichting. Deze tekortkomingen bestaan uit het zich niet als goed huurder gedragen door zich niet aan de gemaakte afspraken te houden en de woning en daarbij behorende tuin te vervuilen en vol te zetten met spullen. Daarnaast wordt de man verweten dat hij niet meewerkte aan huisbezoeken en ook dat hij de tuin niet als siertuin gebruikt en een overkapping heeft aangebracht. Vanwege al deze tekortkomingen kan van de woningstichting niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst voortzet: als verhuurder moet zij immers waken voor de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen staan. Ook is het aan haar om op te treden in het belang van de veiligheid van omwonenden. De huidige situatie is schrikbarend en dus is het belangrijk dat er aan deze wanbewoning snel een eind wordt gemaakt, en dus is er sprake van een spoedeisend belang, aldus de woningstichting. Deze situatie kan niet nog eens maanden voortduren, met het risico dat alles verder verslechtert gedurende een bodemprocedure.
Nietig
Volgens de bewindvoerder van de huurder is er geen sprake van een spoedeisend belang en ook niet van een tekortkoming. De verplichtingen zoals vastgesteld in de laatste kansovereenkomst zijn namelijk in strijd met dwingendrechtelijke bepalingen, zoals het recht op eerbiediging van het privéleven en het recht op ongestoord huurgenot. Ook bevatten deze verplichtingen geen waarborgen voor de huurder, zodat zij nietig zijn en de huurder hieraan niet is gebonden, zo betoogt de bewindvoerder. Daar komt nog bij dat deze overeenkomst niet door de bewindvoerder is getekend.
Huurbescherming
Verder voert de bewindvoerder aan dat de huurder bij het aangaan van deze nieuwe tijdelijke huurovereenkomst geen keuze had: hij zou anders geen onderdak hebben. Hij heeft echter gewoon recht op de gebruikelijke huurbescherming gedurende de looptijd van deze laatste kansovereenkomst. De overeenkomst mag dan ook geen middel zijn om op een ‘gemakkelijkere’ manier afscheid van de huurder te nemen, zo stelt de bewindvoerder. Daarnaast voert hij aan dat de woningstichting nooit daadwerkelijk een laatste kans heeft geboden, nu de huurder in minder dan één maand drie formele waarschuwingen heeft gekregen.
Voorwaardelijk
De bewindvoerder wijst er verder nog op dat de man gediagnosticeerd is met ptss, wat het voor hem lastig maakt zich aan afspraken te houden. Ontruiming betekent dat hij op straat komt te staan, waardoor hij zijn bijstandsuitkering zal verliezen en waarschijnlijk ook geen hulpverlening meer zal krijgen. De bewindvoerder vraagt daarom een 'terme de grâce' te formuleren die het ontruimingsbevel voorwaardelijk maakt, zodat de man een laatste kans wordt gegund.
Gewaarschuwd mens
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de woningstichting voldoende gemotiveerd dat er op dit moment sprake is van een onhoudbare situatie en dat er daarom een spoedeisend belang is. Is er ook met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt? De kantonrechter vindt van wel. Hoewel de bewindvoerder de overeenkomst niet heeft getekend, zijn de afspraken wel met zijn inspraak gemaakt. Ook overweegt de rechter dat er in de laatste kansovereenkomst weliswaar een afspraak staat die inbreuk maakt op het privéleven van de huurder (dat hij te allen tijde medewerking moet verlenen aan huisbezoeken), maar hiervoor bestond een concrete aanleiding en met deze afspraak is ook ingestemd. De huurder was een gewaarschuwd mens, aldus de kantonrechter. Toch zorgde hij ook in het nieuwe huis en in de tuin voor wanorde en bood hij de woningstichting geen toegang. Dit zijn beide tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoe vervelend ook, liggen in de risicosfeer van de man zelf, vindt de kantonrechter. Deze kunnen niet aan de woningstichting worden tegengeworpen. Het belang van de verhuurder bij het treffen van maatregelen om de leefbaarheid van de woonomgeving te herstellen, weegt zwaarder dan het belang van de huurder.
De kantonrechter wijst de door de woningstichting gevorderde ontruiming toe. Het huis moet binnen een maand na betekening van het vonnis ontruimd zijn.
