Op een perceel wordt een woning gebouwd die hoger is dan het bestemmingsplan toestaat. Een buurman klaagt daarover, maar krijgt van de hoogste bestuursrechter geen gelijk.
Op grond van het bestemmingsplan mag op een perceel een huis worden gebouwd met een bouwhoogte van 9 m en een goothoogte van 4 m. Het college verleent een omgevingsvergunning die het mogelijk maakt om van het bestemmingsplan af te wijken: de woning mag 9,65 m hoog worden en de goothoogte 5,56 m. Een buurman stelt door de toename van de bouw- en goothoogte materiële en immateriële schade te hebben geleden en eist een tegemoetkoming in de planschade van € 206.500.
Afwijken van maatvoering
Het college van b&w en later ook de rechtbank wijzen dit af. In het bestemmingsplan staat dat maximaal 10 procent mag worden afgeweken van de voorgeschreven maatvoering. De buurman had er rekening mee kunnen houden dat kon worden gebouwd tot 9,90 m hoog, met een goothoogte van 4,40 m. Het klopt dat die extra 1,16 m goothoogte niet voorzienbaar was. Maar het college heeft terecht geconcludeerd dat dit niet heeft geleid tot planologisch nadeel. Daarvoor is gekeken naar relevante schadefactoren zoals het uitzicht, de schaduwwerking, de situeringswaarde en de privacy. Dan stapt de buurman naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Planschade
Bij de voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet worden gekeken of ten tijde van de investeringsbeslissing (hier: de aankoop van het perceel door de buren), voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Van belang daarbij zijn concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt, en die hoeven geen formele status te hebben. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt. Beslissend is of op het moment van de investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Is de planschade voorzienbaar, dan blijft deze voor rekening van de koper: het risico van een negatieve ontwikkeling heeft hij aanvaard. Deze buurman had dus rekening moeten houden met een afwijking van de maatvoering met 10 procent.
Voorzienbaar
Dat de buurman die wettelijke afwijkingsmogelijkheid niet kende doet daar niet aan af. De rechtbank heeft, aldus de Afdeling, terecht geoordeeld dat het voorzienbaar was dat de maatvoering maximaal 10 procent hoger zou kunnen zijn. De man had kunnen weten dat op het perceel van zijn buren een huis zou worden gerealiseerd met een goothoogte van 4,40 m en een bouwhoogte van 9,90 m.
Geen planologisch nadeel
En die extra hoge dakgoot? De rechtbank concludeerde al: dit levert geen planologisch nadeel op. Daartegen heeft de buurman geen argumenten ingebracht, en dan hoeft de Afdeling daar niet meer op in te gaan. Zijn vermeende planschade wordt dus niet vergoed.