Laurens Vrakking werkte als rechtenstudent voor een rechtswinkel en fotografeerde in zijn vrije tijd op straat, geboeid door de schoonheid en de openbare ruimte. Nu werkt hij als huurrechtspecialist voor verschillende soorten verhuurders van bedrijfs- en woonruimte en voor partijen die bemiddelen in verhuur. Naast zijn werk als advocaat is hij bestuurslid van CASA en Stichting World Street Painting.
Berry Kessels
Huurrecht is een belangrijk onderdeel van de dienstverlening van De Kempenaer. Grote corporaties in Arnhem en ook daarbuiten maken graag gebruik van de specialisten van het advocatenkantoor. Laurens Vrakking is huurrechtspecialist. Woningcorporaties huisvesten in principe iedereen en doen veel moeite om ook huurders met problemen onderdak te bieden. Maar soms maken ze het te bont en beginnen ze een procedure omdat het niet langer gaat voor de buurt.
Maatschappelijke vraagstukken
Vrakking werkte als rechtenstudent jarenlang, zoals veel aankomend juristen, als vrijwilliger voor een rechtswinkel. ‘Daar heb ik de mensen leren kennen die het niet breed hebben en die maatschappelijk lastig zitten. Nu ik werk voor de woningcorporaties, spreek ik hun taal en begrijp ik dat er altijd een andere kant is bij huurders die overlast veroorzaken.’
Dat uit zich onder andere in de brieven die hij schrijft namens zijn opdrachtgevers. Vaak zijn dat brieven waarin staat dat bepaald gedrag niet gedoogd wordt of dat een huurder te veel rotzooi om zijn huis heeft liggen. ‘Ik probeer hun uit te leggen dat ze zich anders moeten gedragen en waarom. Een begrijpelijke en overtuigende brief kan veel bewerkstelligen. Het is mooi als het lukt om een huurder te helpen zijn gedrag bij te sturen. Maar als het nodig is, starten we een procedure om een aanpassing af te dwingen of de huur te beëindigen. Je kunt de buren niet vragen om onbeperkt rekening te houden met lastige huurders.’
‘Hoe overtuigend het verhaal van je cliënt ook is, je moet altijd de andere kant horen en je afvragen of daar wat in zit.’
Het werk in de rechtswinkel was dicht bij de mensen en ging veelal over praktische zaken. ‘Ik vond het leuk om het recht toe te passen, om mensen te helpen hun verhaal juridisch in de juiste banen te leiden.’ De emoties konden flink oplopen en dan zat de vrijwillige helper vol in de storm. Maar dat hoorde erbij. De kunst was om dan rustig te blijven en de ingezette koers vol te houden.
De eerste les van de rechtswinkel neemt hij nog steeds ter harte. ‘Hoe overtuigend het verhaal van je cliënt ook is, je moet altijd de andere kant horen en je afvragen of daar wat in zit.’ Door de beweringen van de tegenpartij waar mogelijk te weerleggen en het verhaal van de cliënt goed te onderbouwen helpt hij hem het beste. Als jurist kun je je cliënt helpen als je begrijpt hoe de regels in elkaar zitten. Daarom is hij rechten gaan studeren. ‘Om te begrijpen hoe de regels in elkaar zitten en daarover te debatteren.’
Huurrecht als rode draad
Huurrecht loopt als een rode draad door zijn loopbaan. Hij werkt al jaren voor verschillende soorten verhuurders van bedrijfsruimte en woonruimte. Daarnaast treedt hij regelmatig op voor makelaars die beheren of bemiddelen bij verhuur van woningen. Hij zoekt graag tot op de bodem uit hoe wetgeving in elkaar zit, zodat hij zijn cliënten goed kan ondersteunen. Als voorbeeld noemt hij de massale terugvordering van bemiddelingskosten door huurders. ‘In de jaren negentig vond de wetgever dat makelaars te veel verdienden: in de praktijk moesten vaak zowel de huurder als de verhuurder courtage betalen. Daarom is toen wettelijk vastgelegd dat ze zich nog maar door één partij mochten laten betalen. Uit praktische overwegingen werd de regel dat de huurder niets hoefde te betalen.’
Er gebeurde iets anders dan de wetgever verwachtte, vertelt Vrakking: ‘In de praktijk legden makelaars de rekening juist alleen bij de huurders en niet bij de verhuurders. Precies het omgekeerde van wat de wet voorschreef, maar het maakte wel een einde aan de dubbele courtage. Het doel van de wet was dus eigenlijk bereikt.’ In 2015 heeft de Hoge Raad de regels aangescherpt: alleen al het plaatsen van een advertentie voor een huurwoning op de website van een makelaar betekent dat hij een dienst verricht voor de verhuurder. Dan hoort de rekening ook daar en niet bij de huurder. Dat leidde ertoe dat veel huurders hun geld terug wilden, waardoor makelaars zich geconfronteerd zagen met forse claims. Vrakking heeft veel makelaars geholpen om dit soort claims te beoordelen en om aan huurders uit te leggen dat hun eis niet redelijk was. ‘Die makelaars konden deze bedragen niet alsnog declareren bij de verhuurder, want daarmee hadden ze al afgesproken dat het gratis was.’
Schoonheid van de straat
Laurens Vrakking zit niet altijd met zijn neus in de boeken. De schoonheid van de straat en de openbare ruimte boeit hem eveneens. Als student ging hij op zoek naar het bijzondere beeld en maakte foto’s op straat. Nu is hij is bestuurslid van het Centrum voor Architectuur en Stedenbouw Arnhem (CASA) en World Street Painting, een jaarlijks festival in Arnhem met fraaie 3D-tekeningen op straat. Bij CASA is hij geboeid door de lezingen en discussies over de inrichting van de stad, nieuwe ontwikkelingen in Arnhem, verhalen over bijzondere gebouwen. ‘Architectuur doet heel veel voor bijvoorbeeld een stadscentrum. Ik vind CASA een heerlijke club. Daar ben ik graag bij.’
