Een vrouw wil achter haar huis een uitbouw laten plaatsen. Daarvoor moeten bij de buren muren worden afgebroken. Maar die muren zijn wel van haar – er geldt een erfdienstbaarheid van overbouw. Wat kunnen de buren doen?
Een vrouw woont in een rijtjeshuis. Haar buren links en rechts hebben, toen zij hun woning kochten, gekozen voor een uitbouw aan de achterzijde. De vrouw deed dat toen niet, maar wil dit nu alsnog. Probleem daarbij zijn de buitenmuren van de uitbouw van de buren: die staan op grond van de vrouw. Met een ‘akte van erfdienstbaarheid van overbouw’ wordt gegarandeerd dat de buren die muren op hun grond moeten dulden.
Woningborggarantie
Als de vrouw de uitbouw wil realiseren, moeten de buitenmuren bij de buren worden afgebroken. Zij willen dat niet: ze hebben een woningborggarantie van hun aannemer voor zes jaar (wat betekent dat hun huizen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen van goed en deugdelijk werk), maar die garantie vervalt als de vrouw haar bouwplan uitvoert en daarvoor de muren laat afbreken. Zij vordert bij de rechtbank Rotterdam dat de buren de afbraak van hun buitenmuur moeten gedogen en dat de erfdienstbaarheid wordt opgeheven.
Eigendomsrecht
De vrouw beroept zich op haar eigendomsrecht: daarin wordt zij door haar buren ten onrechte beperkt, stelt zij. De buren onthouden haar iets wat zij zelf wil hebben. Op grond van het Burgerlijk Wetboek staat het de eigenaar – met uitsluiting van een ieder – vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen.
Geen uitbouw
In beginsel mag de vrouw op eigen grond de uitbouw realiseren, net zoals haar buren dat eerder op hun eigen grond hebben gedaan. Maar als de vrouw een andere aannemer het werk laat uitvoeren dan die van de buren, verliezen zij de woningborggarantie op hun uitbouw. Een alternatieve verzekering daarvoor lijkt niet voorhanden. Dan hebben de buren er een gerechtvaardigd belang bij vast te houden aan hun bezwaren tegen de aanbouwplannen. De vrouw heeft de beperkingen die deze bezwaren voor haar meebrengen te respecteren. Zolang de woningborggarantie geldt, staat het haar daarom niet vrij de uitbouw te realiseren.