Veel bemiddelingsbureaus – zoals makelaars, bemiddelaars van huurwoningen en recruiters – zijn voor hun beloning afhankelijk van het slagen van de overeenkomst tussen partij A (contractspartij van de bemiddelaar) en partij B. Komt er een overeenkomst tot stand tussen partij A en partij B door tussenkomst van de bemiddelaar, dan ontvangt de bemiddelaar normaliter een beloning. Maar heeft de bemiddelaar recht op de beloning wanneer de overeenkomst tussen partij A en partij B (bijvoorbeeld) wordt ontbonden?
Casus
Een makelaar staat een verkoper bij om een koper voor een woning te vinden. De makelaar ontving een beloning van 1,25% over de koopsom van de woning, wanneer een koopovereenkomst tot stand komt. Uiteindelijk vindt de makelaar een koper en komt een koopovereenkomst tot stand tussen verkoper en koper.
Onderdeel van de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud met ontbindende voorwaarde ten gunste van de koper. De koper roept de ontbindende voorwaarde in, maar legt slechts één afwijzing van een kredietverstrekker over in plaats van de afgesproken twee afwijzingen. Desondanks accepteerde de verkoper het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde.
De makelaar zag de beloning aan zijn neus voorbij gaan en stelde dat de verkoper ten onrechte de ontbinding door de koper had geaccepteerd.
De rechtbank en het gerechtshof stelden de makelaar in het ongelijk, omdat de koopovereenkomst tussen verkoper en koper was ontbonden. De Hoge Raad nuanceert een en ander in zijn uitspraak.
Hoge Raad
Het gegeven dat de koopovereenkomst tussen verkoper en koper was ontbonden, betekent niet automatisch dat daarmee de makelaar naar zijn beloning kan fluiten. Wanneer de verkoper ten onrechte de ontbinding door de koper accepteert, terwijl de koper niet heeft voldaan aan de ontbindende voorwaarde, dan zal de verkoper alsnog de beloning aan de makelaar verschuldigd zijn.
Doet de koper een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarden, dan hoeft de verkoper geen beloning aan de makelaar te betalen. Dit vloeit voort uit de zorgplicht van de makelaar.
In de bovenvermelde casus legde de koper alsnog tijdig een tweede afwijzing over. Op die grond stelde de Hoge Raad dat alsnog aan de ontbindende voorwaarde was voldaan en de makelaar geen recht had op de beloning.
Tips voor de bemiddelaar
De regels over het recht op beloning bij bemiddeling (het tot stand komen van een overeenkomst of de uitvoering van de overeenkomst) zijn van regelend recht. Dat betekent dat partijen (makelaar en zijn contractspartij) daarvan kunnen afwijken. Echter, er dienen twee situaties te worden onderscheiden:
1. Bemiddelingsovereenkomst met natuurlijk persoon
In dit geval kan worden aangenomen dat de makelaar recht op beloning heeft, wanneer de overeenkomst wordt uitgevoerd in plaats van dat een overeenkomst ‘sec’ tot stand komt. De bemiddelaar doet er dan goed aan om in de bemiddelingsovereenkomst op te nemen dat er slechts geen recht op beloning bestaat, wanneer de koper een rechtsgeldig beroep doet op het financieringsvoorbehoud.
2. Bemiddelingsovereenkomst met rechtspersonen
In dit geval wordt geadviseerd om overeen te komen dat beloning is verschuldigd wanneer een overeenkomst tot stand komt, waarbij het irrelevant is of daadwerkelijk uitvoering aan de overeenkomst wordt gegeven. Met andere woorden: het is voor het recht op beloning niet relevant of de koopovereenkomst door de betreffende contractspartijen wordt ontbonden.
Vragen?
Bij twijfel over het formuleren van een clausule over het recht op een beloning, neemt u dan gerust contact met mij op voor advies via telefoonnummer +31 (0)26 3522 824 of per mail j.de.wrede@dekempenaer.nl.
Indien u een abonnement op de MKB Desk neemt, dan controleer ik kosteloos de bemiddelingsovereenkomst. Kijk op mkb-desk voor meer informatie