Een huurder ontdekt in zijn oudere woning, gelegen in een slechte buurt, dat er muizen en ratten binnen zitten. Had hij dat moeten verwachten of tast dit gebrek zijn huurgenot aan, zodat de verhuurder de schade moet vergoeden?
De man huurt een woning van een woonstichting. Op een dag meldt hij dat er in de kelder rattenkeutels liggen. De woonstichting gaat over tot ongediertebestrijding. De huurder heeft intussen schade geleden: door de knaagdieren is zijn koelkast gaan lekken, de beestjes zijn in de motor van de wasmachine gekropen en zijn hond heeft rattengif gegeten. Die kreeg zoveel maagklachten dat de dierenarts hem heeft moeten laten inslapen. De man wil dat de verhuurder de schade vergoedt: € 2.509 aan materiële schade (waaronder de waarde van de hond en de rekening van de dierenarts) en € 1.000 aan immateriële schade. De juridische grondslag voor deze claim: de ratten- en muizenoverlast in de woning vormt een ‘gebrek’ dat de verhuurder op grond van de wet moet verhelpen. Dit gebeurde niet of te laat, waardoor de schade is ontstaan. Volgens de verhuurder is de ongedierteoverlast geen gebrek. De oude woning staat in een probleemwijk, ongedierte kan redelijkerwijs worden verwacht. De woonstichting heeft bovendien maatregelen genomen om het probleem aan te pakken.
Aansprakelijkheid
De kantonrechter oordeelt dat het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis heeft: alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Maar niet alle vormen van ‘gebrek’ leiden tot aansprakelijkheid. Zo ziet de kantonrechter geen verband tussen het overlijden van de hond en het gebrek. De huurder heeft zelf rattengif gestrooid. Dat de woonstichting dit adviseerde, zoals de huurder stelt, is niet gebleken.
Schadevergoeding
De vervanging van de koelkast en wasmachine moet de woonstichting wel vergoeden. De huurder heeft gesteld dat de defecten aan deze apparaten zijn veroorzaakt door de ratten- en muizenoverlast en de woonstichting heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De woonstichting erkent bovendien dat hun maatregelen er niet toe hebben geleid dat het ongedierte wegbleef. Zij moet € 800 aan schadevergoeding betalen voor de apparaten. De € 1.000 aan immateriële schadevergoeding heeft de huurder volgens de kantonrechter niet goed onderbouwd. Dat hij last had van stank en angsten is daarvoor onvoldoende. Een benadeelde heeft recht op vergoeding van immateriële schade als hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Zo staat het in de wet. Van ‘aantasting in zijn persoon op andere wijze’ is sprake als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Dat is hier volgens de kantonrechter niet aan de orde.