Een koper van een woning kan alleen onder de koopovereenkomst uitkomen als hij met een afwijzingsbrief van een bank laat zien dat hij de hypotheek niet rond krijgt. Maar ook zonder die brief heeft de koper voldaan aan zijn inspanningsverplichting, oordeelt de rechtbank.
De lieve som van € 1.450.000 moet een woning opbrengen. De verkoper sluit met een geïnteresseerde koper een koopovereenkomst, waarin staat dat de koper een bankgarantie zal stellen of een waarborgsom zal storten, zodat de verkoper zekerheid krijgt dat de koper zijn verplichtingen zal nakomen. De koopovereenkomst kan wel nog door de koper worden ontbonden als deze geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een bank heeft verkregen. Dat moet de koper aantonen met een afwijzing van een bank.
Contractuele boete
Als het niet lukt de woning gefinancierd te krijgen, wil de koper van de overeenkomst af. Maar omdat er geen afwijzingsbrief is, accepteert de verkoper dat niet. Deze ontbindt wel de overeenkomst en maakt aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs. Uiteindelijk wordt de woning verkocht aan een ander, voor € 1.337.500. De verkoper probeert zijn schade – de boete, die de koper niet heeft betaald en de lagere opbrengst van zijn huis – te verhalen op de oorspronkelijke koper en stapt daarvoor naar de rechtbank Rotterdam.
Hypotheek
Uit de overeenkomst blijkt dat de koper zich heeft verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. Het inroepen van de ontbindende voorwaarde moet ‘goed gedocumenteerd’ zijn. Er is dus sprake van een inspannings- en een documentatieverplichting. Strikt genomen voldoet de koper niet aan de vereisten uit de koopovereenkomst: hij heeft geen afwijzingsbrief overgelegd. Hij moet dan op een andere manier aannemelijk maken dat hij terecht en op goede gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.
Afwijzingsbrief
De koper kón die afwijzingsbrief niet overleggen, omdat de bank de aanvraag niet tijdig heeft beoordeeld, door het ontbreken van bepaalde stukken. Desondanks heeft de koper, zo oordeelt de rechtbank, aan zijn inspanningsverplichting voldaan. In het aanvraagformulier voor de hypotheek staan alle gegevens die volgens de koopovereenkomst aan de bank moeten worden verstrekt. De koper heeft ook aanvullende gegevens overgelegd, zoals jaarcijfers van zijn ondernemingen over de afgelopen jaren. Zelfs één dag voor het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud stelde de bank nog nadere vragen over deze stukken. Deze vragen konden niet door de koper worden beantwoord, alleen door de accountant. De koper heeft altijd tijdig gereageerd op de verzoeken van de bank en is ook tijdig begonnen met zijn financieringsaanvraag.
Inspanningsverplichting
De rechtbank concludeert dat de koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. Hij is dus niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, ook al was er geen formele afwijzingsbrief van de bank. Hij heeft geen verplichtingen tegenover de verkoper en hoeft hem ook niets te betalen.