Veel huurders en verhuurders van horecagelegenheden, instellingen en winkels vragen zich af of de huur nog wel (volledig) betaald moet worden, nu huurders de door hun gehuurde bedrijfsruimte niet meer mogen gebruiken of de bezoekersaantallen tegenvallen.
Een huurder heeft recht op huurvermindering als sprake is van een ‘gebrek.’ Een gebrek klinkt als een slechte staat van onderhoud of constructiefouten, maar kan ook zijn gelegen in een niet-stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, zoals een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt.
De mate waarin een huurder recht heeft op huurvermindering, is afhankelijk van de mate waarin de huurder in zijn huurgenot wordt beperkt door het gebrek. Ten tijde van de opgelegde sluitingsmaatregelen voor bijvoorbeeld horeca en sportgelegenheden, is er – zo zal de huurder redeneren – in het geheel géén huurgenot. Het is dan ook niet vreemd dat de vraag rijst of er nog huur betaald moet worden.
Voor het juridische antwoord moeten we – en dat is veelzeggend – terug naar rechtspraak uit de Tweede Wereldoorlog. In september 1944 kondigde de bezetter de evacuatie van Arnhem af: iedereen moest de stad verlaten. De evacuatie duurde tot de zomer van 1945. Een huurder van een steiger (AKU) had vóór de evacuatie een steiger gehuurd en kon die dus maandenlang niet gebruiken. De Hoge Raad oordeelde uiteindelijk dat de huur gewoon betaald moest worden: de evacuatie was een omstandigheid die voor risico van de huurder kwam.
De gedwongen sluiting ter voorkoming van de verspreiding van het Coronavirus is in veel opzichten vergelijkbaar met de evacuatie. Het zou dus goed kunnen dat ook in dit geval de huur gewoon doorbetaald moet worden.
Niet alle verzoeken om huurprijsvermindering hangen samen met gedwongen sluiting: veel retailers ondervinden nadeel van tegenvallende bezoekersaantallen, nu veel mensen gehoor geven aan de oproep om thuis te blijven. Over tegenvallende bezoekersaantallen heeft de Hoge Raad recenter geoordeeld dat die in principe horen bij het ondernemersrisico van de huurder. In deze lijn is verdedigbaar dat de huurder geen recht heeft op huurvermindering.
In veel algemene voorwaarden (bijvoorbeeld de ROZ-modellen) is bepaald dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging, tenzij er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder. Daarop zullen veel vorderingen afketsen.
Dat gezegd hebbende: het zijn uitzonderlijke tijden, dus het is niet goed te voorspellen wat de rechtspraak zal beslissen over deze dilemma’s. Het aansluiten bij de bestaande rechtspraak of het puur en alleen afgaan op de bepalingen in de huurovereenkomst, kan leiden tot onbevredigende resultaten. Uiteindelijk is zowel de verhuurder als de huurder gebaat bij continuïteit van de huurovereenkomst. Het zal de band tussen verhuurder en huurder goed doen als zij in goed overleg nadere afspraken maken die recht doen aan de bijzondere tijden waar we in leven. Als het meezit duurt die relatie dan nog tot lang nadat de laatste Coronapatiënt uit het ziekenhuis is ontslagen.
Meer weten?
Klik hier voor meer blogs die zijn geschreven over (de gevolgen van) het coronavirus.