In een appartement stroomt het drinkwater door een loden leiding. Nu het loodgehalte in het water te hoog is, is sprake van een ‘gebrek’ en wordt de huurprijs fors verlaagd.
Zeven mensen huren zelfstandige woonruimtes op de eerste, tweede en derde etage van een pand. Als een huurder ontdekt dat de bewoner op de begane grond loden waterleidingen heeft, vraagt hij de verhuurder – ook namens de andere huurders – het drinkwater te testen. Uit dit onderzoek blijkt dat er te veel lood in het drinkwater zit. De verhuurder werkt met een loodgieter aan een behandelplan, de bewoners worden geadviseerd water uit flessen te gebruiken. Ook kunnen ze, op kosten van de verhuurder, een filter aanschaffen.
Gebrek
Voor de huurders is dit niet genoeg: zij willen een huurverlaging van 40 procent, wat de kantonrechter toekent. Op de derde etage is een loodgehalte van 11,2 microgram per liter gemeten en omdat al het drinkwater van de eerste tot en met de derde verdieping door dezelfde loden stijgleiding gaat, neemt de kantonrechter aan dat deze meting voor alle verdiepingen geldt. Daarmee staat vast dat de woonruimten een gebrek hadden.
Waterfilters
Tegen deze uitspraak gaat de verhuurder in hoger beroep. Hij betoogt dat de huurders een waterfilter konden aanschaffen. Maar daarmee heeft de verhuurder het gebrek niet hersteld, aldus het gerechtshof Amsterdam. Dit aanbod was verder niet toereikend, omdat het een niet als redelijk te beschouwen herstelmethode is: dergelijke filters zijn slechts een tijdelijke noodmaatregel. Ze moeten regelmatig worden vervangen en voortdurende controle van het loodgehalte blijft noodzakelijk. Daar komt bij dat het beloofde bedrag erg laag was. Dit bedrag is niet te beschouwen als een vorm van huurkorting.
Gezondheidsschade
In het tot 31 december 2023 geldende Drinkwaterbesluit stond dat de maximaal toelaatbare hoeveelheid lood 10 microgram per liter drinkwater bedraagt, sinds 1 januari 2024 is dit 5 microgram. Maar die norm geldt voor de leverancier van het drinkwater en niet voor verhuurders. Het hof gaat ervan uit dat het geleverde water in orde is, maar dat het loodgehalte in het pand nagenoeg geheel is veroorzaakt door de loden stijgleiding. Méér dan 5 microgram lood per liter kan leiden tot serieuze gezondheidsschade, reden dat de Huurcommissie heeft bepaald dat een hoger loodgehalte een ernstig gebrek oplevert en reden is om de huur te verlagen met maximaal 40 procent van de huurprijs.
Huurverlaging
Die lijn volgt het hof ook. De huurders mochten verwachten dat de verhuurder al het mogelijke zou doen om de grens onder de 5 microgram per liter te krijgen. Nu dit niet is gebeurd, vormt de loden leiding een gebrek. De huurders hebben volgens het hof met meerdere metingen bewezen dat het gemiddelde loodgehalte in het drinkwater in hun woningen hoger was dan 5 microgram per liter. De korting van 40 procent op de huurprijs blijft in stand.
