Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat dit niet alleen binnen de muren van een huurwoning geldt, volgt uit een zaak die diende bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
Een man laat in december 2020 een vuurwerkbom van drie cobra’s, illegaal vuurwerk, op de tuinmuur van zijn achterburen ontploffen. Hierdoor ontstaat er schade aan die muur. Twee dagen later wordt de huurwoning van de man door de politie doorzocht. Hierbij worden 58 cobra’s, twee vuurwerkbommen, henneptoppen, hasj en amfetamine aangetroffen. Naar aanleiding van de vondst van de vuurwerkbommen schakelt de politie de Explosieven Opruimingsdienst van Defensie (EOD) in, die de straat afzet en in speciale pakken naar het huurhuis moet om het vuurwerk te verwijderen.
Ontbinding huurovereenkomst
De bewoner ontvangt hierop een brief van de woningstichting, waarin hem wordt gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. Doet hij dat niet, dan zal de woningstichting naar de rechtbank stappen, zo laat zij weten. De man weigert echter met de opzegging akkoord te gaan. De woningstichting eist daarna bij de rechtbank dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de man te veroordelen binnen 14 dagen het huurhuis te verlaten. Ook eist ze dat hij wordt veroordeeld tot het betalen van een vergoeding van ruim € 560 per maand voor elke maand dat het huurhuis niet ontruimd is. Volgens de woningstichting is de man tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet alleen heeft hij in zijn huis vuurwerkbommen gefabriceerd en een grote hoeveelheid illegaal vuurwerk en een handelshoeveelheid soft- en harddrugs opgeslagen, ook heeft hij met het vuurwerkincident en de gevolgen daarvan schade en overlast veroorzaakt. De man heeft zich daarom niet als goed huurder, zoals bedoeld in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW), gedragen. Gelet op deze tekortkomingen heeft de woningstichting recht op en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, aldus de woningstichting.
De vorderingen van de woningstichting worden door de rechtbank toegewezen. De bewoner gaat in hoger beroep. Volgens hem is ontbinding van de huurovereenkomst niet redelijk en billijk. Wordt de huurovereenkomst wel ontbonden, dan zou een ontruimingsperiode van een jaar redelijk en billijk zijn.
Onrechtmatig overlast veroorzaakt
Het gerechtshof stelt voorop dat de wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen niet alleen betrekking heeft op het gehuurde zelf, maar ook ziet op gedragingen die zich buiten het gehuurde afspelen. Daarbij verwijst het hof naar een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 waarin al is overwogen dat vooropgesteld moet worden ‘… dat een huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens art. 6:162 BW onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan omwonenden’. Daarvan is in dit geval sprake. De man heeft met het vuurwerkincident niet alleen onrechtmatig overlast veroorzaakt, maar ook schade toegebracht, aldus het hof. Wel heeft hij de schade vergoed en spijt betuigd.
Tenzij-bepaling
In eerste aanleg heeft de man, die zich toen nog op het standpunt stelde dat zich geen overtreding van de Opiumwet had voorgedaan, aangevoerd dat het vuurwerkincident geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij refereerde daarmee kennelijk aan de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW, waarin staat dat een tekortkoming van een partij de ontbinding van een overeenkomst kan rechtvaardigen, ‘tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’.
Hoewel deze bepaling de belangen van de huurder kan beschermen, wordt er voor de werking van de redelijkheid en billijkheid slechts een beperkte ruimte overgelaten. Gelet op de ernstige omstandigheden in deze situatie, zoals het creëren van een groot risico voor de omgeving, faalt het beroep op de tenzij-bepaling, aldus het hof. Ook van dubbele bestraffing (na een strafrechtelijke veroordeling ontbinding van de huurovereenkomst) is geen sprake. Dat een gedraging zowel strafrechtelijke als civielrechtelijke consequenties kan hebben is eigen aan het rechtssysteem, zo stelt het hof. De uitspraak wordt daarom bekrachtigd.
Nu de man zich al ruim anderhalf jaar heeft kunnen oriënteren op andere woonruimte, en ter zitting liet weten vanwege de dreigende ontbinding van de huurovereenkomst zijn spullen al ingepakt te hebben staan, ziet het hof ook geen aanleiding een langere ontruimingstermijn aan te houden.
