Het komt vaak voor dat een huurder het huurpand verbouwt en vertimmert. Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, wil hij die investeringen terugkrijgen van de verhuurder. Moet die de beurs trekken?
Dat kwam aan de orde bij een besloten vennootschap (bv) die een casco bedrijfsunit huurde, bestaande uit een begane grond en een verdieping. Volgens de huurovereenkomst is dit bestemd voor een kantoorruimte, bedrijfsruimte en showroom. De huurder heeft op de eerste verdieping een zorgbedrijf gevestigd. De huurprijs is € 1.900 per maand.
Omgevingsvergunning
Omdat het gebruik van de verdieping als zelfstandige kantoorfunctie afwijkt van het bestemmingsplan, vraagt de verhuurder – ter legalisatie – een omgevingsvergunning aan. De gemeente wijst dat af. De huurder staakt daarop zijn activiteiten en betaalt vanaf dat moment maar € 1.000 aan huur: door het afwijzen van de omgevingsvergunning heeft de verhuurder niet het volledige huurgenot verschaft. De verhuurder stapt naar de rechtbank Midden-Nederland.
Dwaling
De huurder vindt dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst. Bij een juiste veronderstelling van zaken zou hij deze huurovereenkomst niet hebben gesloten. Hij heeft ondertussen het pand wel gebruiksklaar gemaakt en de kosten daarvoor (ruim € 57.000) wil hij van de verhuurder terug.
Betalingsachterstand
Over de betalingsachterstand is de kantonrechter snel klaar: er was alleen in één maand huurvermindering toegezegd, de andere maanden bedraagt de huur gewoon € 1.900. Er is een betalingsachterstand van vier maanden ontstaan, voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder moet de bedrijfsunit ontruimen en de achterstallige huur betalen.
Investeringskosten
Hoe zit het met de investeringen die de huurder heeft gedaan om het pand gebruiksklaar te maken? Nu de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet de verhuurder dat aan de huurder vergoeden, vindt de huurder. Maar om het nadeel vergoed te krijgen, is het nodig dat de huurovereenkomst blijft bestaan – zo staat het in de wet. Ook is nooit afgesproken dat de huurder mocht verbouwen; ook om die reden hoeft de verhuurder niets te vergoeden.
Niet ongerechtvaardigd verrijkt
Maar is de verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt door de aanpassingen, nu hij een fraaier pand terugkrijgt? Niet automatisch, stelt de kantonrechter. Dat kan alleen als er ‘bijzondere omstandigheden’ zijn. Er moet worden gekeken naar wat partijen hebben afgesproken over het aanbrengen van veranderingen aan het huurpand, in hoeverre de huurder de kosten daarvan heeft kunnen terugverdienen of aan een volgende huurder in rekening kan brengen, of deze kosten inmiddels zijn afgeschreven en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen – bijvoorbeeld doordat hij een nieuwe huurder een hogere huur in rekening kan brengen. Deze huurder heeft onvoldoende gesteld dat deze omstandigheden zich voordoen en dat de verhuurder hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt. De verhuurder hoeft de aanpassingen dan ook niet te vergoeden.