Na de definitieve gunning van een opdracht in een aanbestedingsprocedure verschillen een gemeente en een vastgoedontwikkelaar van mening over de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen. In een kort geding hakt de rechtbank Midden-Nederland de knoop door.
Een gemeente organiseert een aanbestedingsprocedure voor het ontwikkelen van drie woontorens, een parkeergarage en een openbare ruimte. Een vastgoedontwikkelaar neemt deel aan deze procedure en dient een inschrijving in. Hij komt als winnaar uit de bus, de gemeente gunt de opdracht definitief aan deze ontwikkelaar.
Wel of geen overeenkomst
De partijen verschillen echter van mening over de vraag of er door deze definitieve gunning een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat meningsverschil heeft te maken met de begeleidende brief die de ontwikkelaar bij de inschrijving meestuurde: brengt de inhoud daarvan mee dat sprake is van een voorwaardelijke inschrijving en daarmee voorwaardelijk aanbod? De gemeente vindt van niet. Volgens haar is er een overeenkomst tot stand gekomen met de inhoud zoals volgt uit de koop- en basisovereenkomst. In een kort geding bij de rechtbank Midden-Nederland eist ze daarom dat de vastgoedontwikkelaar wordt veroordeeld tot nakoming van die overeenkomsten, op straffe van een dwangsom.
Voorwaardelijke inschrijving
Is het aannemelijk dat de door de gemeente gestelde overeenkomst tot stand is gekomen? Het antwoord op die vraag hangt af van wat partijen hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen, zoals zij daaraan in deze omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Het uitgangspunt is dat er door definitieve gunning in beginsel een overeenkomst tot stand komt, aldus de rechtbank. Maar hier gaat dit niet op, zo vervolgt de rechter, omdat de vastgoedontwikkelaar een voorwaardelijke inschrijving of voorwaardelijk aanbod heeft gedaan. In zijn begeleidende brief heeft hij de gemeente namelijk laten weten dat het een voorwaardelijke inschrijving is, omdat hij eerst overeenstemming wilde bereiken over enkele in de koop- en basisovereenkomst voorkomende risicobepalingen en de vrij op naam prijs. Hieruit volgt dat hij niet de wil had om deze overeenkomsten te sluiten, hij wilde juist dat de inhoud daarvan werd aangepast.
Essentialia van overeenkomst
Hoewel de begeleidende brief duidelijker geformuleerd had kunnen worden, neemt dit niet weg dat de gemeente had moeten begrijpen dat de nadruk in de brief ligt op het vinden van een passende oplossing voor de daarin genoemde onderwerpen die zien op in de koop- en basisovereenkomst opgenomen risicobepalingen, aldus de rechtbank. De gemeente wist dit. Nu het om wezenlijke punten (de essentialia) van de overeenkomst gaat, had de gemeente moeten begrijpen dat de ontwikkelaar niet de wil had om de contracten onverkort te sluiten, maar dit alleen wilde doen als er een goede oplossing zou komen voor de in de brief genoemde kwesties.
Nu het niet aannemelijk is dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, worden de vorderingen van de gemeente afgewezen.