Wie een woning koopt, heeft een bedenktijd van drie dagen. Binnen drie dagen nadat de koopovereenkomst is gesloten kan de koper er nog vanaf. Geldt dat ook voor wie een kavel koopt waarop een huis kan worden gebouwd?
Een man biedt een ‘bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis’ te koop aan. In het bestemmingsplan heeft het perceel een ‘woonfunctie’. Het bod van een geïnteresseerde wordt snel aanvaard. Een paar dagen later krijgt de geïnteresseerde de conceptkoopovereenkomst. Twee dagen erna ziet hij af van de aankoop – binnen de bedenktijd, denkt hij. Als het perceel later voor een fors lagere prijs aan een ander wordt verkocht, stapt de verkoper naar de rechtbank Overijssel: hij wil dat de oorspronkelijke geïnteresseerde het verschil betaalt omdat hij niet zomaar onder de overeenkomst uit mocht.
Schriftelijk
De rechtbank stelt aan de Hoge Raad de prejudiciële vraag: moet een dergelijke koop schriftelijk worden aangegaan? In dat geval heeft de consumentkoper immers een bedenktijd van drie dagen en kan hij in die tijd van de koop afzien, zonder financiële gevolgen. Dit ‘schriftelijkheidsvereiste’ geeft duidelijkheid over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de bedenktijd begint te lopen. Dit alles is geregeld in artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW), dat gaat over ‘koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak’. Maar is hiervan sprake? Voordat de Hoge Raad hierover uitspraak doet, komt er een advies (‘conclusie’) van de advocaat-generaal (A-G). Die vraagt zich af wat in deze zaak ‘het object van koop’ was: alleen een lege bouwkavel of zat er ook de verplichting bij een woning te leveren?
Bescherming
Dergelijke kwesties zijn eerder bij rechtbanken aan de orde geweest. Steeds werd aangenomen dat ook bij de koop van een bouwkavel het schriftelijkheidsvereiste van toepassing was, omdat ook de koper van een onbebouwd perceel belang heeft bij de bescherming die schriftelijkheid (en dus de bedenktijd) biedt. Hoewel daar wat voor te zeggen valt, komt de A-G van die lijn terug. Hij stelt dat de wetgever altijd nadrukkelijk heeft afgezien van zowel verplichte notariële bemoeienis als een schriftelijkheidsvereiste voor alle koop van onroerend goed. De rechter kan die keuze niet zomaar terzijde stellen.
Bedenktijd
De A-G stelt dat de publiekrechtelijke bestemming van een onroerende zaak (wat er in het bestemmingsplan staat) niet bepalend is voor de vraag of sprake is van koop ‘van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’, zoals dat in artikel 7:2 BW staat. Wel bepalend is of de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een woning, of dat de koper recht heeft op een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Als de verkoper zich alleen heeft verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak (een lege bouwkavel), dan is dit artikel niet van toepassing en geldt dus de bedenktijd niet. Er is ook geen bedenktijd als de verkoper weet dat de koper van plan is om op de kavel een huis te bouwen en als het bestemmingsplan die bebouwing toelaat. En er is ook geen bedenktijd als de verkoper de onbebouwde onroerende zaak als bouwkavel heeft verkocht. De koper van een bouwkavel heeft tegenover de verkoper immers geen recht op levering van een woning, alleen op levering van grond geschikt voor de bouw van een woning.
Zo heeft de wetgever het volgens de advocaat-generaal bedoeld. Bij de aankoop van een lege bouwkavel hoeft de overeenkomst niet per se schriftelijk te worden aangegaan, waardoor geen bedenktijd van drie dagen geldt. Het is afwachten of de Hoge Raad dit advies overneemt.