Wie is aansprakelijk voor schade in een gehuurd pand waar wiet wordt gekweekt? Ook in dit huurpand, dat wordt onderverhuurd, is een hennepkwekerij ontdekt. Er is illegaal water afgetapt en het waterbedrijf wil dat de eigenaar daarvoor opdraait.
Een man is eigenaar van een pand, dat hij verhuurt aan een speelautomatenbedrijf. Die heeft het recht van onderhuur. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar met een optie voor nog eens vijf jaar. De huurder verhuurt het pand eerst enkele jaren onder aan een café-uitbater en daarna aan een shisha-lounge (waterpijp-café). Als die op last van de burgemeester wordt gesloten (wegens geluidsoverlast), komt er geen nieuwe onderhuurder meer. De hoofdhuurder blijft de huur betalen.
Wietlucht
Als er geen nieuwe onderhuurder meer komt, krijgt de verhuurder argwaan. Hij inspecteert het pand, maar treft geen hennepkwekerij aan, wat hij wel had verwacht. Na deze inspectie lukt het niet meer het pand in te gaan: alleen de verhuurmakelaar heeft een sleutel en hij is onbereikbaar. Als de bovenbuurvrouw een wietlucht ruikt, meldt de eigenaar dat bij de gemeente. Dan wordt een professionele hennepkwekerij ontdekt, die buiten de watermeter om water had afgenomen.
Zorgplicht
Door de illegale waterafname heeft het waterbedrijf schade geleden (€ 3.951) en dat bedrag moet de verhuurder betalen. Die had, zo stelt het waterbedrijf, als eigenaar van het pand de zorgplicht om te voorkomen dat met de watermeter zou worden geknoeid. Deze zorgplicht heeft de eigenaar geschonden en hij is dus aansprakelijk voor de schade. De kantonrechter wijst dat af, het waterbedrijf gaat in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag.
Geen verwijt
Van belang is hier dat sprake is van een jarenlange huur, zonder problemen met de waterlevering. Het pand is nooit illegaal gebruikt. Nadat de laatste onderverhuurder was vertrokken, heeft de eigenaar – samen met de huurder – het pand geïnspecteerd. Toen de bovenbuurvrouw wietlucht meende te ruiken, heeft hij direct actie ondernomen. Door dit alles kan het waterbedrijf de eigenaar geen verwijt maken onvoldoende zorg te hebben betracht (en dus onrechtmatig te handelen jegens het waterbedrijf). Dit geldt des te sterker nu de eigenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de verhuurmakelaar, ondanks diverse pogingen, niet te pakken kreeg en dat hij zelf geen sleutel van het pand had. De (onder)huurder heeft exclusieve toegang tot het pand en heeft daarom in de regel een eigen slot en sleutel, juist om te voorkomen dat anderen ongevraagd binnenkomen.
Periodieke inspecties
Had de eigenaar geen periodieke inspecties moeten uitvoeren, zoals het waterbedrijf stelt? Het hof vindt van niet: er waren in die ruim tien jaar geen problemen en dan zijn die inspecties ook niet nodig. De eigenaar hoeft de waterschade niet te vergoeden.