Als een bewoner van een appartement last krijgt van een lekkage, worden er werkzaamheden uitgevoerd aan het balkon boven hem. De bovenbuurvrouw stelt dat haar balkon daardoor is beschadigd. Maar is zij wel de eigenaar van het balkon?
Een vrouw woont in een appartementencomplex, dat eigendom is van een vereniging. Zij is rechthebbende op het appartementsrecht, wat haar recht geeft op het uitsluitend gebruik en de bewoning van haar appartement. Haar appartement is gelegen boven een appartement van een man, met wie een conflict ontstaat.
Hoofdelijk aansprakelijk
De benedenbuurman klaagt over lekkages en de oorzaak daarvan ligt volgens hem in het balkon van de bovenbuurvrouw. Hij huurt een aannemer in die de terrastegels op het balkon van de vrouw inkort en loodslabben aanbrengt. Daar is de vrouw niet blij mee: zij wil van de kantonrechter (rechtbank Noord-Holland) een verklaring voor recht dat de benedenbuurman jegens haar hoofdelijk aansprakelijk is voor haar schade, en dat hij die schade (€ 2.895) moet vergoeden. Volgens de vrouw heeft de aannemer de werkzaamheden zonder haar toestemming verricht, wat onrechtmatig is. En de benedenbuurman is als opdrachtgever daarvoor aansprakelijk – maar die weigert dat te betalen.
Splitsingsakte
De benedenbuurmaan hoeft dat ook niet te betalen, oordeelt de kantonrechter. De vrouw heeft de notariële splitsingsakte, waarmee het nog te bouwen complex is gesplitst in appartementsrechten, niet goed gelezen. Daarin staat dat een balkon tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort. Dit geldt voor de balkonconstructie én voor de daarop gelegde tegels. Daarmee zijn de aanpassingen door de aannemer niet zonder meer onrechtmatig jegens de bovenbuurvrouw. Het betreft immers geen ongeoorloofde aanpassing van een zaak die tot haar eigendom behoort. Alleen als de aanpassing ertoe zou hebben geleid dat de bovenbuurvrouw haar balkon niet meer kon gebruiken, waren de werkzaamheden wel onrechtmatig. Dat is hier niet aan de orde.
Geen contact
Daar komt bij dat de benedenbuurman voorafgaande aan de herstelwerkzaamheden op verschillende manieren heeft geprobeerd in contact met de bovenbuurvrouw te komen. Hij wilde praten over de lekkages, maar zij reageerde daar steeds niet op. Achteraf gezien kwam het lek inderdaad van boven, want na de herstelwerkzaamheden is de lekkage gestopt. Nu de benedenbuurman niet onrechtmatig jegens bovenbuurvrouw heeft gehandeld, hoeft hij de door haar gestelde schade niet te vergoeden. De vrouw blijft niet alleen met die schade zitten – als die er al is –, zij moet ook de proceskosten (€ 464) betalen, omdat zij in het ongelijk is gesteld.