Wanneer kan ik een beroep doen op de garantieregeling? En als dat niet (meer) kan, kan ik dan nog een beroep doen op de verborgen gebrekenregeling? De in de bouw geldende regels met betrekking tot aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken kunnen veel vragen oproepen. In dit artikel worden kort de huidige regelingen besproken. Er is echter nieuwe regelgeving in de maak met betrekking tot dit onderwerp. Wellicht dat daarin meer duidelijkheid kan worden gegeven.
Garantieregeling | § 22 UAV 2012
In § 22 van de Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 (hierna: UAV 2012) is de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering van het werk opgenomen. Deze regeling is van toepassing tenzij in het bestek iets anders is bepaald. Dat sprake is van een garantie voor één of meer onderdelen van het werk, moet wel blijken uit het bestek, want in § 22 zelf wordt geen garantie verstrekt. Een aannemer zal dus extra bedacht moeten zijn op afwijkingen in het bestek voor wat betreft de omvang van een eventueel verstrekte garantie. De garantie gaat in op het moment van gereedkomen of levering van het gegarandeerde onderdeel en geldt gedurende de periode die in het bestek is opgenomen.
Bewijslast opdrachtgever
§ 22 UAV 2012 bepaalt dat de aannemer alleen die gebreken hoeft te herstellen waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat die met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan de aannemer kan worden toegerekend. De opdrachtgever kan zich dus niet beperken tot het enkel stellen dat een gebrek zich voordoet. Hij moet aannemelijk maken dat een ontstaan gebrek waarschijnlijk te wijten is aan minder goede hoedanigheid of gebrekkige uitvoering door de aannemer. Wanneer het gebrek waarop de garantie betrekking heeft wordt ontdekt, rust op de opdrachtgever de verplichting om binnen bekwame tijd na de ontdekking melding te maken van het gebrek bij de aannemer. Door het afgeven van een garantie heeft de aannemer zich verbonden om op eerste aanzegging van de opdrachtgever zo spoedig mogelijk het gebrek te herstellen.
Voorkom onduidelijkheden in garantie
Om een discussie over de betekenis en reikwijdte van de garantie te voorkomen is het belangrijk een garantiebepaling zo nauwkeurig mogelijk te formuleren. Wanneer er onduidelijkheid bestaat over de omvang van de verstrekte garantie, zal de rechter tot uitleg van de garantiebepaling overgaan. Deze uitleg zal doorgaans in het nadeel van de opsteller uitvallen.
Besteed aandacht aan formulering garantiebepaling
De aanwezigheid van een garantie wil niet zeggen dat het niet meer mogelijk is om een beroep te doen op een andere grond. Een actie op grond van bijvoorbeeld toerekenbare tekortkoming of verborgen gebreken, zowel tijdens de garantietermijn als nadat de garantietermijn is verstreken, worden in beginsel niet uitgesloten. Behalve wanneer een garantiebepaling zeer specifiek is geformuleerd, zoals in het volgende voorbeeld uit de rechtspraak: ‘De keramische bedekking mag gedurende de garantietermijn geen afschilfering, put-, blaasvorming of andere onvolkomenheden vertonen, zoals uitgebroken stukjes keramisch materiaal. Gedurende de garantietermijn moet de bescherming tegen corrosie van het basismateriaal blijken uit een nog glad en egaal oppervlak van de keramische bedekking dat tevens vrij moet zijn van roestpartikeltjes van het basismateriaal. De aanwezigheid van laatstgenoemde duidt op (ontoelaatbare) poriën in de bedekking’.[1] Wanneer een garantiebepaling op vergelijkbare wijze is geformuleerd, kan dat er voor zorgen dat de opdrachtgever de aannemer ten aanzien van de specifiek omschreven gebreken niet meer met succes aansprakelijk kan stellen op grond van de verborgen gebrekenregeling van § 12 UAV 2012. Het maakt dan niet uit of de daarin opgenomen termijn van in beginsel 5 jaren al dan niet is verstreken. Een specifiek omschreven garantie kan dus in het voordeel van de aannemer uitvallen met als gevolg dat deze na afloop van de garantieperiode niet langer aansprakelijk is voor de gegarandeerde eigenschappen. Een opdrachtgever daarentegen doet er goed aan om de verlangde garanties juist niet al te specifiek te omschrijven en bij het opstellen van een garantiebepaling te kiezen voor algemene bewoordingen. Voor beide partijen geldt dus dat men zich terdege bewust moet zijn van de inhoud, omvang en strekking van de garantiebepaling.
Garantie is géén exoneratie
Daarnaast is het raadzaam voor een opdrachtgever om in de overeenkomst en in het daarbij behorende bestek expliciet op te nemen dat de garantie niet als exoneratie is bedoeld. Ook is het van belang te vermelden dat de garantie na het verstrijken van de garantietermijn niet in de weg staat aan aansprakelijkheid van de aannemer op grond van § 12 UAV 2012.
Samenloop garantie gebrek en verborgen gebrek
Na afloop van de garantietermijn kan de opdrachtgever géén beroep meer doen op een gebrek dat onder de garantie viel. De opdrachtgever kan echter ter zake dat gebrek mogelijk wél de aannemer aanspreken uit hoofde van een verborgen gebrek.
Verborgen gebreken regeling | § 12 UAV 2012 en het Burgerlijk Wetboek
§ 12 UAV 2012 regelt de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering. Het uitgangspunt is dat de aannemer na de dag van oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. Dit sluit aan bij hetgeen is geregeld in het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de aanneming van werk. De regeling van § 12 UAV 2012 is echter ruimer en bepaalt dat voor gebreken die door
de directie tijdens de uitvoering (en dus niet alleen bij de opneming van het werk in het kader van de oplevering daarvan) bij nauwlettend toezicht redelijkerwijs onderkend hadden kunnen worden, de aannemer aansprakelijk blijft. De verklaring voor dit verschil is dat de UAV 2012 (anders dan de regeling in het Burgerlijk Wetboek) uitgaan van namens de opdrachtgever tijdens de uitvoering van het werk daarop uitgeoefend toezicht. Overigens wordt er in de praktijk vaak voor gekozen deze regeling contractueel te beperken of uit te sluiten.
Verborgen gebrek
Een verborgen gebrek is een tekortkoming aan het werk, maar een tekortkoming is niet altijd een verborgen gebrek. Een verborgen gebrek is toe te rekenen aan de aannemer (a), dat ondanks nauwlettend toezicht door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden (b), en waarvan de aannemer binnen een redelijke tijd na ontdekking ervan mededeling is gedaan (c). Voor verborgen gebreken blijft de aannemer na de oplevering aansprakelijk. De omschrijving van verborgen gebreken is vaak onderwerp van discussie en heeft tot tal van juridische procedures geleid. Wellicht dat nieuw recht voor meer duidelijkheid kan zorgen!
Nieuw recht: verruiming aansprakelijkheid aannemer
Op 25 juni 2014 is het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen gepubliceerd. Het doel van deze regeling is verbetering van de bouwkwaliteit, versterking van de eigen verantwoordelijkheid van de bouwers voor de bouwkwaliteit en versterking van de positie van de opdrachtgever. De positie van de opdrachtgever kan worden verbeterd door het aanpassen van de regeling in het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken. Het wetsvoorstel zorgt voor een verruiming van de mogelijkheid de aannemer aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken met als gevolg dat de opdrachtgever sterker staat in de discussie met de aannemer over zijn aansprakelijkheid voor gemaakte fouten.
Sterkere positie opdrachtgever
Om een meer evenwichtige aansprakelijkheidsverdeling tussen opdrachtgever en aannemer te krijgen, wordt voorgesteld om de wettelijke regeling uit te breiden met een bepaling betreffende de aanneming van bouwwerken. De nieuwe bepaling (artikel 7:758 lid 4 BW) regelt dat de aannemer aansprakelijk is voor bij de oplevering van het werk niet ontdekte gebreken, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Voor aanneming van andere dan bouwwerken blijft de huidige regeling van artikel 7:758 lid 3 BW gelden. In dat geval is de aannemer alleen aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs niet had behoeven te ontdekken. Het nieuwe lid 4 betekent een duidelijke aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering. In het wetsvoorstel wordt voorgesteld voor de aanneming van bouwwerken een verborgen gebrek te definiëren als een gebrek dat niet bij de oplevering van het opgeleverde bouwwerk is ontdekt. Het proces-verbaal van oplevering dient als bewijs van wat bij de oplevering aan gebreken is ontdekt.
Dwingend recht voor zowel particuliere als zakelijke opdrachtgevers
Om te voorkomen dat deze verbetering van de positie van de opdrachtgever teniet wordt gedaan in contracten, is in het wetsvoorstel opgenomen dat hiervan niet ten nadele van de particuliere opdrachtgever kan worden afgeweken. Ten aanzien van zakelijke opdrachtgevers kan alleen in onderling overleg van de regeling worden afgeweken. Dit moet dan uitdrukkelijk in de aanneemovereenkomst worden opgenomen. Het wetsvoorstel is op 15 april 2016 ingediend bij de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat vanaf 1 januari 2017 de wet gefaseerd in werking zal treden.
Vragen?
Wilt u meer weten over garanties in de bouw en de verborgen gebreken regeling of heeft u bijvoorbeeld vragen over verval- en verjaringstermijnen? Neem contact met ons op: bel 026-3522888 of mail naar bouwrecht@dekempenaer.nl
[1] RvA Bouw 8 januari 2013, ECLI:NL:XX:2013:BZ6227.
